De drie organisaties vinden dat de afbakening te strikt is. Zij vragen de Kamerleden andere groepen toe te voegen waarvan niet gevraagd kan worden dat zij ‘doorstromen’ naar een andere woning. Ook moet meer rekening gehouden worden met mantelzorgers.

Met de huidige regeling krijgen veel chronisch zieken en gehandicapten toch te maken met een inkomensafhankelijke huurverhoging. Zij moeten minimaal 10 uur zorg vanuit de AWBZ krijgen om binnen de regeling te vallen. De lat ligt daarmee veel te hoog. Vanwege bezuinigingen krijgen namelijk steeds minder mensen die 10 uur toegekend. Bovendien houdt de regeling onvoldoende rekening met mantelzorgers. Juist huishoudens waar mantelzorg aanwezig is, krijgen een lage indicatie. Hetzelfde geldt voor huurders van een woning die al bij de bouw geschikt is gemaakt voor ‘mensen met mobiliteitsbeperkingen: door de aanpassingen in hun woning, hoeven zij geen (of minder) gebruik te maken van AWBZ-zorg.

Zelfredzaamheid

Voor andere groepen is verhuizen naar een geheel nieuwe omgeving geen reële optie. Zoals blinden en slechtzienden die goed hun weg kunnen vinden in de woning en woonomgeving. Een verhuizing betekent een stap terug in zelfstandigheid en zelfredzaamheid. Hetzelfde geldt vaak voor mensen met een verstandelijke beperking

Regeling

Veel huurders hebben de brief over de huurverhoging per 1 juli inmiddels ontvangen. Dit jaar is de huurverhoging van sociale huurwoningen inkomensafhankelijk gemaakt. Huurders met een huishoudinkomen boven de 33.614 euro kunnen een huurverhoging van 4,5% krijgen. Boven de 43.000 euro is dat maar liefst 6,5%. De minister wil hen stimuleren door te stromen naar de commerciële huursector of een woning te kopen. Voor chronisch zieken en gehandicapten die nu in een geschikte woning wonen is dat echter niet logisch en wenselijk. Daarom wordt voor hen een uitzondering gemaakt. De minister maakte de regeling eind april bekend

Zowel huurders die voldoen aan de gestelde criteria als hun huisgenoten, hoeven de inkomensafhankelijke huurverhoging niet te betalen. De criteria komen grotendeels overeen met de criteria die recht geven op een corporatiewoning. Aangepaste woningen vallen ook onder de regeling.

Als een van de leden van huishouden chronisch ziek of gehandicapt is, kan met succes bezwaar gemaakt worden tegen de huurverhoging op grond van inkomen. Het inkomen van eventueel inwonende mantelzorgers wordt dan ook buiten beschouwing gelaten.

Om wie gaat het?

De groep chronische zieken en gehandicapten die geen ‘gluurverhoging’ hoeft te betalen bestaat uit:

1. Huurders met een AWBZ indicatie voor verpleging, verzorging of individuele begeleiding;
2. Huurders die een indicatie voor verblijf in de AWBZ-instelling hebben (bijvoorbeeld een verzorgingshuis) maar nog wel zelfstandig wonen;
3. Huurders die ADL-assistentie ontvangen (ADL = algemene dagelijkse levensverrichtingen) in een speciale rolstoeldoorgankelijke sociale huurwoning;
4. Huurders die aanpassingen aan de woning hebben gekregen op grond van de Wet maatschappelijke ondersteuning (WMO), bijvoorbeeld een traplift of een in hoogte verstelbaar keukenblad.

Extra voorwaarde

Ten aanzien van de indicaties geldt nog wel de voorwaarde dat zij voor een jaar geldig moeten zijn en betrekking hebben op ten minste 10 uur per week. Voor chronisch zieken en gehandicapten die (iets) minder uren zorg nodig hebben kan doorstroming naar een andere woning echter ook onlogisch en onwenselijk zijn. De Woonbond vindt daarom dat er kritisch gekeken moet worden naar de grens van 10 uur.

Bezwaar maken voor 1 juli

De regeling treedt per 1 mei in werking. Doordat de regeling zo laat bekend is geworden, is een goede informatievoorziening lastig. De Woonbond is bezorgd dat veel chronisch zieken niet op tijd geïnformeerd kunnen worden over deze uitzonderingsregels. Bezwaar maken moet namelijk voor 1 juli.

In Salland Centraal liet de HVS recentelijk weten geen goed woord over te hebben voor woningcorporatie SallandWonen uit Raalte, die inkomensafhankelijke huurverhogingen wil gaan vragen. Volgens de huurdersvereniging vervreemdt Salland Wonen zich met deze stap van haar huurders.

De huurverhogingen zouden nodig zijn om het scheefwonen tegen te gaan en de doorstroming op de woningmarkt te bevorderen. De HVS stelt daartegenover dat de gewenste doorstroming van zogenaamde scheefhuurders niet op gang komt door de forse huurverhoging. Enerzijds omdat er geen huurwoningen beschikbaar zijn en anderzijds omdat het gezinsinkomen te laag is om een woning te kopen. Meer informatie over de HVS vind je op www.eerstehulpbijhuren.nl.

Bij de jaarlijkse huurverhoging mogen verhuurders dit jaar een extra percentage vragen voor huurders met een wat hoger inkomen. De huurverhoging wordt dus inkomensafhankelijk. De percentages variëren van 4 tot 6,5%. De Belastingdienst moet verhuurders inkomensverklaringen leveren. Vandaar dat de Woonbond spreekt van gluurverhoging.

Om een extra huurverhoging te kunnen opleggen, vroegen enkele corporaties de afgelopen weken minstens twee keer de salarisgegevens van hun huurders op bij de Belastingdienst. Er bleken grote verschillen te zijn tussen de verklaringen die ze ontvingen over dezelfde woningen. De ene week bleek een huurder meer te verdienen dan de andere week of bij een tweede aanvraag was het adres ineens onbekend.

Meldpunt Huurverhoging

De Woonbond opent zijn meldpunt om huurders in staat te stellen de problemen rond de huurverhoging te melden. Dat je niet meer rond komt nu het huren veel duurder wordt, dat het huurverhogingsvoorstel niet klopt, of dat de privacy wordt geschonden. Met die informatie gaat de Woonbond naar de politiek en naar de pers en de bond gebruikt ze bij zijn voorlichting. U vindt het meldpunt op http://actiehuuralarm.nl/meldpunt.

Veel fouten verwacht

Omdat de Belastingdienst niet in staat blijkt foutloze inkomensindicaties te leveren van huurders verwacht de Woonbond dat verhuurders veel fouten zullen maken bij het aanzeggen van de huurverhoging voor 2013. De Woonbond roept huurders daarom op om het huurverhogingsvoorstel dat zij krijgen heel kritisch te bekijken en bezwaar te maken als het niet deugt. En ook om bezwaar te maken als onduidelijk is of het deugt.

Bezwaar maken kan lonen

Op www.woonbond.nl/huurverhoging  staat een programma waarmee huurders kunnen controleren of bezwaar maken loont. Het checkt of een huurverhogingsvoorstel aan alle wettelijke eisen voldoet en als dat niet zo is, presenteert het een voorbeeldbezwaarschrift. Dat kan worden ingevuld, geprint en vervolgens worden verstuurd naar de verhuurder.

Vragen? Bel de Huurderslijn

Heeft u vragen over de huurverhoging of wilt u hulp bij het maken van bezwaar? Bel dan met de Huurderslijn (020-5517755) bereikbaar op  maandag tot en met donderdag van 10.00 tot 13.00 en op dinsdagavond van 18.30 tot 20.00. U moet daarvoor wel lid zijn (of worden) van de Woonbond.

De commerciële verhuurder ASR in Utrecht meent dat ze een inkomensafhankelijke huurverhoging kan invoeren zonder eerst te overleggen met de huurdersvertegenwoordiging en hun advies af te wachten. Volgens de bewonerscommissie is dat in strijd met de Overlegwet.

In de Wet op het overleg huurders verhuurders (Overlegwet) staat dat verhuurders bij beleidswijzigingen hun huurdersorganisatie of bewonerscommissie moeten informeren. Als deze huurders over de beleidswijziging willen overleggen en adviseren, moet de verhuurder daaraan tegemoet komen.

Herhaaldelijk verzoek tot overleg

De bewonerscommissie heeft herhaaldelijk aan ASR laten weten overleg te willen en schriftelijk advies te willen uitbrengen over het voornemen van ASR om de huren per 1 juli op basis van het inkomen van de huurders extra te verhogen, tot wel 6,5%. De ASR ziet dit echter niet als een beleidswijziging.

Inkomensafhankelijke huurverhoging is beleidswijziging

Volgens de bewonerscommissie is een inkomensafhankelijke huurverhoging wel degelijk een beleidswijziging. Want daarmee wil de ASR ander beleid voeren dan in voorgaande jaren, toen een inkomensafhankelijke huurverhoging niet mogelijk was. Omdat ASR niet op het verzoek van de bewonerscommissie ingaat, wordt nu de rechter ingeschakeld.

Recht op overleg en advies niet erkend

De bewonerscommissie en de Woonbond vinden het kwalijk dat de verhuurder het recht van de huurders op overleg en advies niet erkent, en daarmee in strijd met de Overlegwet handelt. De Rechtbank Limburg is door de huurders nu verzocht uitspraak in dit geschil te doen.

Woonbedrijf en Wooninc hebben vooral praktische bezwaren tegen de ‘gluurverhoging’, de inkomensafhankelijke huurverhoging waarvoor het nodig is om in belastinggegevens van huurders te gluren.

De corporaties laten weten dat ze de voorbereidingstijd te kort vinden. Het aanleveren van inkomensgegevens door de Belastingdienst kost tijd, en er is onzekerheid over de juistheid van die gegevens. ‘Dat betekent dat mogelijk veel bewoners ten onrechte met extra huurverhogingen worden geconfronteerd. Dat levert ergernis, belast de relatie met de klant en leidt bovendien tot dure en tijdrovende bezwaarprocedures’ schrijven Woonbedrijf en Wooninc in een gemeenschappelijk persbericht. Daarom vragen zij dit jaar 4% huurverhoging aan alle huurders.  Dat mogen zij doen zonder inkomensgegevens op te vragen bij de Belastingdienst.

Trudo vraagt inflatievolgende huurverhoging

De Eindhovense corporatie Trudo gaat een stap verder in het betaalbaar houden van de huren. Trudo kiest ervoor om de huren in 2013 met maximaal het inflatiepercentage te verhogen: 2,5%.  Voor een beperkte groep Trudo-huurders geldt een nog lager percentage of zelfs helemaal geen huurverhoging. Huurders met een zogenaamd ‘huurgarantcontract’ krijgen 2% in plaats van 2,5% aangezegd. Helemaal geen huurverhoging is aan de orde voor huurders van woningen die in 2013 zijn opgeleverd, en voor woningen in complexen die gesloopt gaan worden.

Keuze voor betaalbaarheid

Trudo laat op zijn website weten bewust te kiezen  voor betaalbaarheid.  Dat vinden zij belangrijk “zeker in een periode waarin mensen met een bescheiden inkomen geconfronteerd worden met een inkomensachteruitgang of lastenverzwaring. “

Lijst gluurvrije verhuurders

Op http://gluurverhoging.nl/gluurvrij/ inventariseert de Woonbond welke verhuurders dit jaar geen inkomensafhankelijke huurverhoging van 4.5% en 6.5% vragen. Kent of bent u ook een verhuurder die deze gluurverhoging dit jaar achterwege laat? Laat het ons via deze website weten.

Als het aan de overheid ligt kunnen de huren dit jaar fors stijgen. Alle verhuurders van sociale huurwoningen mogen een huurverhoging vragen die boven de inflatie ligt.

Aan huurders met een laag inkomen (tot € 33.614) mag 1.5% plus inflatie worden gevraagd. De inflatie is dit jaar 2.5%. Bij elkaar gaat het dus om een huurverhoging van 4%.

De huur van huishoudens met een bescheiden middeninkomen mag van de overheid nog verder omhoog: jaarlijks 4.5% voor (huishoud)inkomens tussen € 33.614 en € 43.000, en 6.5% voor huishoudens waar meer verdiend wordt. De Woonbond noemt die extra huurverhoging een ‘gluurverhoging’. Om deze hogere percentages te kunnen vragen moet de verhuurder eerst in inkomensgegevens van huurders en hun eventuele huisgenoten gluren.

Gluurvrij verhuren

Maar niet alle verhuurders willen gluren in inkomensgegevens. En ook niet alle verhuurders willen extra huur incasseren voor woningen die al duur genoeg zijn voor de kwaliteit die ze hebben. Corporatie WOONopMAAT uit het Noord-Hollandse Heemskerk bijvoorbeeld. Zij willen huurders die al genoeg betalen alleen een inflatievolgende huurverhoging geven (2.5%). De 4% huurverhoging die van de overheid aan alle huurders gevraagd mag worden willen zij alleen vragen voor woningen die goedkoop zijn voor de kwaliteit die wordt geboden. Aan gluurverhogingen (4.5 of 6.5%) doet WOONopMAAT in 2013 helemaal niet mee.

Huurdersplatform adviseert

Wanneer is een woning ´goedkoop voor de kwaliteit die wordt geboden´? Volgens WOONopMAAT is dat wanneer de huur lager ligt dan 70% van de maximale huur volgens het puntenstelsel. Dus minder dan € 350 voor een woning die maximaal € 500 mag kosten. Of minder dan € 476 voor een woning die volgens het puntenstelsel een maximale huur heeft van € 681. Het huurdersplatform van WOONopMAAT brengt advies uit over dit huurverhogingsplan. De corporatie heeft het voorstel -zoals dat hoort- tijdig aan de huurdersorganisatie voorgelegd.

Huursombenadering

Met het plan om niet alle huren boven inflatie te verhogen loopt corporatie WOONopMAAT vooruit op de ‘huursombenadering’ die mogelijk over 2 jaar landelijk wordt ingevoerd. Waarschijnlijk wordt de gluurverhoging dan weer afgeschaft, en wil de overheid in plaats daarvan huurverhogingen die meer rekening houden met de kwaliteit van het gehuurde.

Uw verhuurder ook goed bezig? Meld het op gluurverhoging.nl

Er zijn meer verhuurders die de huurverhoging dit jaar bewust beperkt houden. Soms omdat ze principiële bezwaren hebben tegen gluren, inkomenspolitiek of te hoge huren, maar vaak ook vanwege praktische bezwaren. Invoeren van een gluurverhoging kost ook verhuurders veel tijd, geld en menskracht, en dat allemaal voor een maatregel die waarschijnlijk maar twee jaar stand zal houden.

Blijft uw verhuurder dit jaar gluurvrij? Laat het weten aan de Woonbond via het meldformulier op deze website.

Zie ook:

• Gluurvrije verhuurders 2013 ​

Senator Niko Koffeman van de Partij voor de Dieren tekende protest aan tegen deze correctie. Dit protest werd niet gehonoreerd door voorzitter Fred De Graaf (VVD). De wet werd op dinsdag 12 maart met 1 stem verschil aangenomen.

Over de stemming ontstond dit weekend ophef toen docent staatsrecht Geerten Boogaarts deze in een artikel als stemfraude omschreef. De wet is volgens Boogaarts eigenlijk verworpen omdat het reglement van orde van de Eerste Kamer geen mogelijkheid kent tot correctie van een stem. Formeel gezien rammelt het besluit van de Eerste Kamer dus. De Telegraaf berichtte vandaag dat de Eerste Kamer overweegt om de regels voor hoofdelijk stemmen naar aanleiding van dit incident te wijzigen.

Maar dat betekent niet dat huurders een wapen in handen hebben gekregen om de wet terug te draaien. Boogaarts schrijft hierover: “De Eerste Kamer heeft een besluit genomen via de door de voorzitter vastgestelde meerderheid van de uitgebrachte stemmen. Dat daar wat mij betreft een onrechtmatigheid aan vooraf is gegaan raakt de geldigheid van dat besluit niet. Bij de rechter zal deze fout in de stemming ook geen gevolgen hebben.” Hoe discutabel de gang van zaken ook is, het is volgens Boogaarts geen reden voor de rechter om het besluit terug te draaien.

Voor de Woonbond is dit opnieuw een voorbeeld van de krakkemikkige besluitvorming waarmee de gluurverhoging al jaren wordt omgeven. ​

De nieuwe wetgeving maakt het mogelijk dat de huren met 4 tot 6,5 procent omhoog gaan en de privacy van huurders wordt geschonden. Dat leidt tot armoede en rechtsongelijkheid. De Woonbond vindt dat onacceptabel. Daarbij voorziet de Woonbond grote problemen bij de uitvoering van de gluurverhoging. De wetgeving rammelt en verhuurders zullen overspoeld worden met bezwaren en procedures tegen de huurverhogingsvoorstellen.

De Woonbond gaat zijn 1,5 miljoen leden intensief voorlichten over de gluurverhoging en de te verwachten problemen rond de uitvoering ervan. Vanzelfsprekend wordt daarbij hulp en ondersteuning geboden, zodat iedereen die een foutief huurverhogingsvoorstel in de brievenbus krijgt ook daadwerkelijk bezwaar zal maken. Bezwaar maken kost weinig inspanning voor huurders en zal in veel gevallen lonend zijn.

Huurdersorganisaties hebben het recht om op plaatselijk niveau advies te geven over het huurbeleid van verhuurders. De Woonbond roept huurdersorganisaties op om negatief te adviseren vanwege problemen met de betaalbaarheid van het huren voor de lage en bescheiden middeninkomens, maar ook vanwege de onuitvoerbaarheid van de gluurverhogingswetgeving. De Belastingdienst heeft lang niet van alle huishoudens de inkomensgegevens en ook niet de actuele inkomensgegevens. De kans op fouten is daardoor groot.

Veel verhuurders hebben al besloten om de gluurverhoging niet door te voeren. Woonbonddirecteur Ronald Paping roept de overige verhuurders op om ook af te zien van de gluurverhoging: ‘Doe het uw huurders niet aan, maar doe het ook uw eigen organisatie niet aan. Minimale extra opbrengsten gaan gepaard met gigantisch extra werk en veel onrust en ongenoegen bij uw huurders.’

Welke verhuurders blijven dit jaar gluurvrij, en vragen geen inkomensgegevens van hun huurders bij de Belastingdienst op? Uit de berichtgeving van de NOS wordt dat niet duidelijk.

Daarom houdt de Woonbond dit jaar zelf een lijst bij van verhuurders die niet aan de gluurverhoging meewerken. Verdient uw verhuurder het predicaat Gluurvrije Verhuurder? Meld het de Woonbond via dit meldformulier.

Volgens de NOS is driekwart van de corporaties dit jaar wel van plan de gluurverhoging door te voeren, en daarmee als buitenkantoor van de Belastingdienst te opereren. De Woonbond betreurt dat. ‘Woningcorporaties zouden zich moeten realiseren dat ze er voor hun huurders zijn en niet andersom’, aldus directeur Ronald Paping.

Veel bezwaren van huurders verwacht

Volgens Paping kunnen de extra inkomsten uit de gluurverhoging best eens tegenvallen. “Corporaties houden er onvoldoende rekening mee dat huurders bezwaar zullen maken tegen de gluurverhoging”. Daarom zouden corporaties er volgend Paping goed aan doen om nog eens door te rekenen of doorvoeren van de gluurverhoging wel zo verstandig is. “Laat ze er vooral ook rekening mee houden dat elke zaak die bij de Huurcommissie wordt verloren hen € 450 aan leges kost.” Het spreekt vanzelf dat de Woonbond huurders intensief gaat voorlichten over de mogelijkheden om bezwaar te maken.

Zonder gluurverhoging failliet?

Corporaties die de gluurverhoging wel gaan heffen, vertelden de NOS dat ze de extra inkomsten hard nodig hebben, omdat ze samen een verhuurdersheffing van 1,7 miljard euro aan het rijk moeten betalen. “Anders gaan we failliet”, zo schrijven enkele corporaties aan de NOS. “Het gaat om het voortbestaan van de corporatie.” En: “Wij zullen wel moeten, willen we ons huishoudboekje op orde houden.”

Administratief monster

De corporaties die geen gluurverhoging vragen doen dat vooral omdat ze zorgen hebben over de uitvoerbaarheid van het “administratieve monster”. Deze verhuurders vrezen dat de invoering van het systeem veel tijd en geld kost, en veel bezwaren en problemen op zal leveren voor huurders.

Principiële bezwaren

De Woonbond voegt daaraan toe dat er ook corporaties zijn met principiële bezwaren tegen de gluurverhoging. Directeur-bestuurder René Mascini van Woonpartners bijvoorbeeld ziet niets in het nieuwe beleid. Hij vindt dat de kwaliteit van de woning maatgevend moet zijn voor de hoogte van de huur en niet het inkomen. Ook corporatie Vecht en Omstreken liet zich onlangs in dergelijke bewoordingen uit.

Zie ook:

• Meeste huurders duurder uit (NOS, 5 maart 2013)
• Lijst gluurvrije verhuurders
• Bij Woonpartners geen gluurverhoging
• Vecht en Omstreken ‘doet niet aan inkomenspolitiek’